By ERIK PISOR, The Daily Transcript

Thursday, April 5, 2007

Carlsbad-based ipayOne Inc., a real estate company that offers a 1 percent real estate commission, has announced that as of Wednesday, April 4, it has ceased taking new real estate listings.

Recently the company retained counsel who advised them to enter into a transition known as “assignment for the benefit of creditors,” rather than declaring bankruptcy.

According to Michael Jackman, president and CEO of ipayOne, this approach has been selected because ipayOne’s board believes it will allow the company to maximize the value received out of the liquidation of its assets.

“We simply have run out of cash,” Jackman stated in a letter sent out to shareholders. “The ongoing debt burden and the dramatic downturn in both the real estate and mortgage industries in San Diego were important factors precipitating this decision.”

The company was founded three years ago during a seller’s market period in San Diego’s real estate industry. According to Jackman, the company was very appealing to sellers, however once the market shifted to one that favored buyers the amount of transactions declined notably.

“There’s a disconnect between buyers and sellers,” he said, which results in extended time on the market for an existing home.

According to the San Diego Association of Realtors, the average time on the market for a detached home was 78 days in February 2007, an increase in market time of 10 days when compared with February 2006.

Moving forward, the company’s strategy is to liquidate the Summit assets as a going concern sale through the sale to SIMAC, a corporation owned by Marc Gold and Nick Alameddin. Summit is a wholly-owned subsidiary of ipayOne focused on the mortgage side of the company.

This sale is subject to overbid by anyone wishing to pay more than SIMAC for the same assets.

The other ipayOne assets, such as its name and brand, are also being independently marketed for sale. It is unlikely that there will be sufficient value in the assets to pay anything back to stockholders, according to Jackman.

“I deeply regret that we have come to this point in the history of ipayOne,” he said.

Jackman will remain CEO of ipayOne in order to ensure an orderly transfer of the assets to the assignee. However, day-to-day operations of the company will be managed by SIMAC until the sale of the Summit assets is completed.

The issue of how to work with sellers who are currently marketing a home through ipayOne will be discussed in the near future, he said.

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Protect your assets and always try to avoid bankruptcy by doing a real estate short sale instead.

Bienes Raices en San Diego

Hay un refrán Viejo en el negocio hipotecario que dice que si puede mejorar su tasa de interés en por lo menos dos punto de porcentaje, entonces es un buen momento para refinanciar. Mientras que como regla general puede que funcione, en realidad existen muchas razones para refinanciar. Aquí le nombramos algunas:

Disminución de su tasa de interés.
Una de las razones principales para refinanciar es garantizar una tasa de interés más baja. Esto puede hacer una gran diferencia en sus costos mensuales de vivienda, y ahorrar dinero en las cuotas de financiamiento.Aumento del valor líquido rápido.
Si está en condiciones de hacer unos pagos mensuales más altos debido a un aumento en su salario o por otra buena razón, es probable que quiera cambiar su programa de préstamo de 30 años a uno con una estructura de 15 o 20 años. Esto le permite aumentar su valor líquido más rápido y ahorrar una tremenda cantidad de dinero en cuotas de financiamiento.

Cambio de su programa de préstamo.
Algunos propietarios de vivienda que comienzan con una Tasa Hipotecaria Ajustable (ARM) luego quieren cambiarse a la hipoteca de Tasa Fija que ofrece mas estabilidad. Al comienzo para financiar su nueva vivienda, la Tasa Hipotecaria Ajustable era el paquete con la tasa y el préstamo más atractivo. Nosotros le podemos ofrecer una gráfica que compara los diferentes prestamos y así podrá ver si en la actualidad otro programa de préstamo le ayudaría a ahorrar dinero.

Mejor puntaje de crédito.
Si su puntaje de crédito ha mejorado como resultado del cumplimiento oportuno y total de sus pagos hipotecarios, usted puede encontrarse en una posición para aprovechar esta nueva situación crediticia a su favor. Nosotros podemos revisar su puntaje de crédito actual, los términos de su hipoteca existente, y revisar las opciones para otros programas de prestamos que pueden reducir sus cuotas mensuales al igual que los cargos de interés pagaderos durante la vigencia del préstamo.

Utilice el valor liquido que ha adquirido.
Un refinanciamiento con obtención de efectivo le permite utilizar el valor liquido acumulado de su propiedad. Podría cancelar las cuentas renovables de sus tarjetas de crédito, enviar a su hijo / hija a la universidad, o utilizar el dinero en mejoras del hogar o para gastos personales.
Cualquiera que sea su razón por desear refinanciar su hipoteca existente, mi equipo y yo estamos interesados en ayudarle a tomar la decisión que más le convenga. Les presentamos a nuestros clientes los diferentes programas disponibles. Seguimos de cerca los cambios en las tasas para poder informarle a nuestros clientes acerca del mejor momento para una refinanciación.
También revisaremos los términos de su programa hipotecario existente. Es importante saber si en su préstamo actual esta incluida la multa por pago adelantado, y cual es el propósito de la refinanciación. También es importante saber el tiempo que piensa permanecer en la vivienda. Esto nos ayuda a determinar si vale la pena que usted pague puntos por adelantado para garantizar una tasa de interés más baja en su financiamiento nuevo. El prestamista querrá saber el valor actual de su propiedad, cuanto valor líquido ha acumulado, y cual es su puntaje de crédito actual.

Bienes Raices en San Diego

Para los prestatarios en busca de vivienda, un buen puntaje de crédito equivale a tasas de interés bajas. Para un prestamista hipotecario, entre más alto sea su puntaje, menos riesgo corre y es más factible que usted pague su deuda. Por esta razón, los prestatarios con los puntajes más bajos son quienes terminan pagando las tasas de interés más altas en sus préstamos. Si este es su caso, no entre en pánico. Hay varias cosas que puede hacer para ajustar su puntaje de crédito y recibir una crítica favorable del agente asesor. Aquí tiene unas recomendaciones:

¿Debería pagar todos mis saldos vencidos y cancelaciones?

Esta es una buena idea, pero no es necesario que lo haga con aquellos saldos vencidos o cancelaciones de hace más de dos años. Los ítems en su informe de crédito con más de dos años no surten gran efecto en su puntaje de crédito actual. Es más, si paga asuntos de delincuencia que llevan más de dos años, su puntaje de crédito podría bajar lo cual no nos conviene. Lo que necesitamos es subir el puntaje para recibir una mejor tasa de interés en su préstamo.

¿Debería cancelar cuentas de tarjetas de crédito que realmente no utilizo?

No. Una parte de su puntaje de crédito se basa en su historial de crédito. Si usted tiene tarjetas de crédito viejas que no use mucho, aún tiene el beneficio del historial de crédito de su tarjeta.

En vez de tratar de pagar todas sus tarjetas de crédito, usted puede transferir una parte de la deuda de una tarjeta a otra para emparejar la distribución de la deuda. Cuando esté adquiriendo una vivienda, trate de mantener los saldos lo más cerca posible a cero, y definitivamente un 30% por debajo del límite de crédito disponible. También, si su proveedor de crédito aumenta su línea de crédito, la relación de crédito disponible se reduce automáticamente.

Cuando las parejas de casados tienen tarjetas de crédito en cuentas separadas, la deuda puede ser transferida de un cónyuge al otro para resolver los problemas crediticios de su pareja. El cónyuge con el crédito limpio sería designado como el único prestatario del préstamo, pero la propiedad de la vivienda aún podría estar a nombre de ambos.

¿Qué sucede con los errores en mi informe de crédito?

Si usted encuentra ítems en su informe de crédito que usted sabe que ya pagó, solicite que sean retirados por el departamento de crédito. Ellos deben rectificar esto en los próximos 30 días.

Si tiene items de menos de dos años en su informe de crédito, envíe el pago y haga la siguiente anotación en la parte de atrás del cheque: “La aceptación de este cheque comprueba que la transacción está completa y este cargo será retirado de mi informe de crédito”. Si es necesario, el cheque cancelado será la evidencia de que esto debe ser retirado rápidamente de su informe de crédito si interfiere con el cierre de su préstamo.

Al refinanciar su hipoteca actual, realmente esta cancelando la totalidad de su deuda hipotecaria existente y reemplazándola con un préstamo nuevo. Muchos de los costos de la refinanciación son iguales a aquellos de su primer préstamo.Para comenzar, el prestamista necesita la información personal para constatar su estado laboral y el de su codeudor (si es que hay alguno). También necesita información relacionada a sus deudas y sus activos, incluyendo su hipoteca existente. Para poder agilizar el proceso del papeleo, comience a reunir lo siguientes documentos:

* Los formularios W2’s de los últimos dos años (para el prestatario y el codeudor si aplicaron por separado)
* Si trabaja por su cuenta, debe traer copias de las declaraciones de impuestos de los últimos dos años, incluyendo los demás formularios declarados, y una declaración de utilidades y pérdidas o la hoja del balance del año en curso
* El nombre y el número de la compañía aseguradora del propietario de vivienda
* La información de contacto del prestamista original
* Los extractos bancarios más recientes
* Los más recientes estados de cuenta de 401K, IRS, Fondo Común de Inversión, y Valores.
* Una copia del último boleto de pago de su préstamo vigente, junto con el saldo hipotecario pendiente

Existen prestamos de refinanciación disponibles a ningún costo o a un bajo costo, y se pueden renunciar a unos o a todos los cargos y costos de cierre con este tipo de prestamos. A continuación encontrará una lista de los cargos que se pueden incluir en la refinanciación de un préstamo:

* Cargo de solicitud - Un cargo cobrado por el prestamista para el procesamiento de la aplicación del préstamo.
* Cargo de avalúo - Esto determina el valor actual de su vivienda.
* Informe de crédito - La cuota que cobra el prestamista para ver su informe de crédito.
* Estudio de Título y Seguro de Título - Podría ahorrar un dinero en esta área si su compañía de título actual vuelve a expedir una nueva póliza.
* Encuesta - El prestamista puede solicitar una levantamiento topográfico de la propiedad para documentar el estado actual del terrero en donde se encuentra su propiedad.
* Cuota de iniciación de un préstamo - Una cuota que le paga el prestatario al prestamista para asegurar el préstamo. Por lo general expresado en puntos.
* Puntos de descuento - Un punto es igual al uno por ciento del valor del préstamo. Usted querrá pagar puntos de descuento para asegurar una tasa de interés más baja.
* Cargos misceláneos - Los préstamos VA y FHA pueden tener sus propios cargos. En esta categoría también se pueden incluir el seguro hipotecario privativo (PMI), los cargos de elaboración del documento, los cargos de notaria, y los cargos de servicios tributarios.
* Multa por pago adelantado - Si su préstamo actual incluye una cláusula de multa por pago adelantado, usted tendrá que pagar un porcentaje de la cantidad pendiente del préstamo si cancela su préstamo antes de su vencimiento.

Así como encontró en su primer préstamo, el prestamista está en la obligación de proporcionarle la Manifestación por Veracidad en Créditos que explica los cargos asociados con su nueva hipoteca. Permita que le ayudemos evaluar su situación personal y asistirle en la búsqueda del programa de prestamos que mejor le sirva para cumplir con sus metas a largo plazo.

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