It’s been a busy week and I just wanted to make a quick post to let everyone know we are going to get this blog going but I have had a couple people out of the office and it’s been a really busy couple weeks. Things should be getting back to normal here shortly and we will get back up to speed!

I hope everyone is doing well. There has been so much going on in the news. It’s a great time to be writing so please bare with us while we get things back on track.

One interesting subject being talked about is the possibility of extending the First Time Home Buyer’s Tax Credit. Our friend the Phoenix Real Estate Guy just wrote a solid update on the subject and the possibility of it being extended. Please take a minute to check it out HERE.

See everyone back here shortly.

Also, we are working hard to bring a Spanish version of our website. It’s a lot of work, here is a link to Bienes Raices en San Diego.

En Minnesota año con año el crudo invierno azota a los habitantes  de ese estado, sin embargo más cruda parece la realidad de miles de inversionistas que pasan a formar parte de una estadística: Víctimas de un fraude.

Madof, se promovió ante el sector judío en un Club Privado de Minneapolis con un carisma tal que generó un club dentro del club, al que muchos querían pertenecer, mas no podían entrar. Pareciera que debía primero tenerse el VoBo de Madof  para ser incluido en ese “selecto” grupo de inversionistas.

Peters, lo hizo ante la comunidad cristiana generándose una imagen de benefactor y protector de causas sociales. Filántropo que como inversor no podía perder, era un ejemplo a seguir.

La pérdida de valores ha llegado a niveles insospechados. La generación de riqueza es quizá la prioridad número uno para muchos.

Atraídos por dividendos muy por encima del promedio, fueron miles de personas que hoy enfrentan una dramática realidad. Minnesota se caracteriza por la gran concentración de personas ricas, conservadoras y generosas; numerosas organizaciones de beneficencia son apoyadas con recursos provenientes de hombres de negocios de esta ciudad, y hoy muchas sufren los estragos del fraude que victimó a sus patrocinadores. Cabe mencionar, que cientos de miles de inversionistas de diversos países, forman parte del paquete.

Diversificar, equilibrar un portafolio de inversión es importante. San Diego esta en su mejor momento para quien desea comprar. Las utilidades inmobiliarias no se darán como recientemente ocurrió – La fiesta terminó – pero el valor intrínseco de una ciudad de gran atractivo y la posibilidad de disfrutar tiempo de calidad con tus seres queridos, es indiscutible.

Si buscas oportunidades de inversión, considera hacerlo en San Diego. En el largo plazo tienes seguridad de tu inversión, crecimiento de tu portafolio y disfrute del bien. Momentos inolvidables pueden generarse en tu casa de San Diego. No lo dejes para después!

La suerte se da cuando concurren en tiempo y espacio, la preparación y la oportunidad.

619-370-7473

mmuniz@axiasd.com

Manuel Muniz
Team Aguilar Contributor
Realtor & Mortgage Consultant
Cel: 619-370-7473
Fax: 619-489-2669
Email: mmuniz [at] axiasd.com
Web Page: www.axiasd.com

Terribles momentos de angustia viven millones de Mexicanos ante el clima de inseguridad que lesiona a una sociedad que ha perdido entre otras cosas, hasta su capacidad de asombro. Nadie esta exento de formar parte de las estadísticas, sin embargo pareciera que la clase política le apuesta a su condición privilegiada para sentirse por encima de la tormenta. Como ciudadanos debemos respetar la ley y rechazar la corrupción. Ejercer nuestra libertad en beneficio de la sociedad. Agraviados todos, debemos como sociedad demostrar nuestra postura de rechazo y exigir a las autoridades responsables devuelvan a la sociedad, un México seguro donde vivir.

***
Las oportunidades de adquirir una propiedad en San Diegoseguirán dándose en los  meses por venir.
Si deseas comprar una casa, necesitas a un profesional que viva y sienta el mercado, que estudie, analice y conozca la realidad de cada zona de San Diego. Pongo a tu servicio mi ética, rofesionalismo, capacidad y compromiso de defender tu interés.

Los medios de comunicación publican cifras que muestran un panorama general, mas no necesariamente es certera. El comportamiento del mercado va en función a la zona específica de la que se trate; las estadísticas del mercado en lo general no se traducen literalmente en lo particular; una zona que por definición de su perfil y demanda natural la posiciona como de alta deseabilidad, no se compara con una de gran oferta y poca demanda. Inclusive es necesario dentro de un código postal profundizar el análisis para evaluar por complejos o desarrollos.

Recuerda que a ti como comprador no te cuesta tener una representación legal, ya que en Estados Unidos el vendedor es quien paga la comisión de tu agente. Consúltame antes de tomar una acción. De mi parte no necesariamente escucharás lo que deseas escuchar, pero si puedes estar seguro que será un juicio profesional que te permita tomar una mejor decisión.

No te aventures a comprar sin un guía profesional.

619-370-7473
mmuniz [at] axiasd.com

Manuel Muniz
Team Aguilar Contributor
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Evento relevante del 2008: La decisión tomada por el Gobierno Estadounidense de tomar control de dos principales Bancos Hipotecarios del país. Federal Housing Finance Agency – Agencia creada recientemente por el Congreso – será la autoridad responsable bajo la batuta de James Lockhart.

Se establecen tres objetivos: Asegurar la estabilidad del mercado, continuar la disponibilidad de préstamos hipotecarios, mantener un costo mínimo a contribuyentes (Tasas Bajas).

Para dimensionar el tamaño de Freddie Mac y Fannie Mae, basta decir que representan el 50% de las hipotecas de Estados Unidos. Su función fundamental es comprar hipotecas que se ajustan a los criterios establecidos por Freddie y Fannie, otorgados por otros bancos y voltearse al mercado secundario para vender los llamados Mortgage-Backed Securities a inversionistas privados.

Accionistas de Freddie y Fannie han visto desplomarse el valor de sus inversiones en mas de un 90%.

El Secretario del Tesoro Henry Paulson, indicó que en 2009 el nuevo Presidente y el Congreso determinarán el tamaño  y estructura de largo plazo de estas dos entidades financieras – Freddie y Fannie -

Lo anterior se traduce en oportunidades para quien busca tomar ventaja de las condiciones del mercado inmobiliario. Al ciudadano americano le será más difícil conseguir un préstamo bajo nuevos criterios de calificación, por tanto un extranjero con enganche suficiente y un préstamo adecuado, tiene fuerza para negociar.    

Recuerda que a ti como comprador no te cuesta tener una representación legal, ya que en Estados Unidos el vendedor es quien paga la comisión de tu agente.

Consúltame antes de tomar una acción. De mi parte no necesariamente escucharás lo que deseas escuchar, pero si puedes estar seguro que será un juicio profesional que te permita tomar una mejor decisión.

No te  aventures a comprar sin un guía profesional.

Manuel Muniz
619-370-7473
mmuniz [at] axiasd.com

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Please review the graph below provided by city data. It will give you detailed information about the values of real estate over the last few years. One thing to remember is that this home previously sold for $375,000 and is now for sale for $257,500. If you have questions about buying bank owned real estate please feel free to call us today. Thank You

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Bienes Raices en San Diego!!! Carlos is originally born in Mexico so he is able to work with all of the fluent Spanish speakers if you prefer to deal with a bilingual real estate agent in San Diego!

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We sell bank owned real estate in San Diego. If this property does not interest you please feel free to view all of the other bank owned property for sale in San Diego. We also have a great foreclosures section full of useful information you can view about buying San Diego Foreclosures.

Bienes Raices en San Diego

Existen tres niveles de propiedades en el Mercado de propiedades con diversos niveles de problemas:

A – Short Sale. El dueño debe más de lo que vale la propiedad y pretende entregar al banco lo que pueda recuperarse de la venta. El diferencial entre lo que debe y en lo que se vende es una pérdida financiera para el banco pero fiscalmente entrega un 1099 – ingreso extraordinario al vendedor para que pague impuestos sobre el perdón de esa deuda, el banco deduce fiscalmente. Comprar este tipo de propiedades resulta incierto y largo, normalmente encontraras propiedades dañadas. El banco se resiste a perder dinero y centraliza el proceso; sus decisiones son tardadas y al final de cuentas puede decidir no venderla… solo perdiste el tiempo.

B – Foreclosure. El banco inicia proceso legal para reposeer una casa y venderla. Hay evicción del dueño y las propiedades están aun mas dañadas que las de arriba mencionadas ya que la gente esta enojada y no tiene mas que perder. Es común encontrar que se llevaron refrigerador, lavadora, secadora, alfombras quemadas o dañadas, etc. El dueño es afectado fuertemente en su historial de crédito, el banco busca perder lo menos y sus procesos son tardados.

C – REO – reposeídos por el Banco. El banco se convierte en el dueño de la propiedad y es quien directamente vende a través de un agente o broker. El banco ya lleno mucha parte de sus requisitos para documentar la perdida y acepta vender a un precio que fue ponderado por ellos. Saben que perderán dinero y quieren rápidamente convertirlo en dinero – lo más que puedan pero lo más rápido –

D – Esta categoría implica tomar ventaja de la presión de casas con problemas, para comprar una casa buena a buen precio sin tanta complicación.

En lo particular veo más oportunidades al buscar comprar tipo REO – Reposeídos por el Banco -o tomar ventaja de las condiciones del mercado para negociar directo con dueños. Es mejor negociar con dueños que con bancos.

Veo que dependiendo de la zona, hay oportunidades donde puedes comprar a precios similares casas ACTIVAS convencionales a las que tienen problemas. Acuérdate que la ley inmobiliaria dice LOCATION< LOCATION< LOCATION. Si buscas comprar en zona deseada, más improbable encontrar una ganga como la que se presenta en un área no deseable. Ejemplo: Del Mar contra Imperial Beach. Fashion Valley contra Logan.

También se promueve mucho la venta en AUCTIONS; hay muchas cosas que no te dicen.
El precio de venta se incrementa un 5% de comisión por comprar – ojo cuando compras tu no pagas comisión pues el vendedor de la casa es quien paga y de ahí sale el 3% que gana tu agente!!!

En Auctions compras AS IS, igual que cuando compras un carro usado, si te sale limón, con limón te quedas.
Las casas promovidas a precio increíble, seguramente es porque están en pésimas condiciones y requerirás invertir mucho dinero para ponerla en condiciones funcionales. Tienes el riesgo muy elevado ya que pretendes una utilidad importante.

Alto riego, alta utilidad y quizá sin control del estado de las cosas.

Bajo riesgo, menor utilidad pero con control de las cosas

Como profesional en esta industria, estoy convencido que depende del interés particular y la zona de confort de la persona, es el traje que sentará mejor al cliente. No hay receta, hay trajes a la medida. Un volado de 500k para algunos será no trascendente, para otros es el proyecto de su vida.

Quienes experimentan un quebranto seguramente no quieren cometer el mismo error y volver a perder dinero. Pero siempre hay primerizos que se echan a la mar sin saber nadar.

Quienes compran Foreclosures son personas que saben lo que hacen, tienen dinero para especular, saben evaluar de un vistazo – ese es su expertise -, tienen gente y ellos saben hacer los trabajos necesarios para reacondicionar las casas, tienen el tiempo para investigar y tomar ventaja de las condiciones del mercado. Competir contra ellos es igual que ir como particular a comprar un carro al remate y competir con un mayorista. Difícil salir bien librado.

Espero haber sido ilustrativo. Si tienes dudas, por favor pregúntame lo que desees.

Saludos

Manuel Muniz
Bienes Raices en San Diego
Realtor & Mortgage Consultant
Cell: 619-370-7473
Fax: 619-489-2669
Email: mmuniz@axiasd.com
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Bienes Raices en San Diego

De manera recurrente escucho esa pregunta: Puedo comprar lo que me gusta pero mas barato? Cuando será ese momento? No existe una respuesta absoluta. Los expertos en el manejo de fondos de inversión tampoco encuentran respuesta absoluta cuando se trata de comprar una acción al precio mas barato y/o venderla al precio más caro.

El costo de oportunidad se integra por diversas variables, de su evaluación como un todo se puede identificar ese momento; pasar del deseo a la acción, de la planeación a la ejecución. Es una decisión personal, un proyecto y visión particular.

Veamos variables financieras:
A) Una propiedad de $ 100,000 a una tasa del 6.0% a 30 años. B) Precio de $ 95,000 y una tasa del 6.25%.C) Precio de $ 92,000 al 6.25%, estas serian las cifras:
A) $ 100,000 al 6% los pagos mensuales serian de $ 599.55 – $ 215,838.19 por pagarse de capital e interés –
B) $ 95,000 al 6.25% los pagos mensuales serian de $ 584.93 – $ 210, 575.28 de capital e interés -
C) $ 92,000 al 6.75% los pagos mensuales de $ 596.71 – $ 214,815.69 por pagarse en la vida del crédito –

No es garantía alinear precio bajo y tasa baja. En este caso conviene B que no es lo mas barato ni en precio ni en tasa, mas en conjunto representa la mejor oportunidad de compra financieramente hablando.

Veamos variables cualitativas:
A) Queremos esquina
B) Queremos casa de un piso
C) Queremos vista
D) Queremos una zona reconocida como deseable
A) El porcentaje de casas en esquina es tan limitado como el hecho de que en cada cuadra hay solo 4 esquinas.
B) En San Diego no más del 5% de las casas construidas son de un piso. Cada vez hay mas densidad por tanto menos casas de un piso.
C) En un desarrollo cualquiera, las propiedades con vista son limitadas.
D) Aun cuando el mercado haya girado a favor del comprador, existen áreas donde las casas en venta solo se tardan más en vender pero los precios no tienen una reducción considerable o equiparable a los promedios de las zonas con propiedades reposeídas.

Si pensamos que las propiedades bajaran más en los próximos meses o años, que los intereses seguirán bajando y los inventarios seguirán creciendo, quizá estamos dejando pasar buenas oportunidades de inversión.
Me atrevo a compartir mi sentir: Las acciones que tomen Gobierno – Federal y Local -, Desarrolladores, Bancos, Inversionistas y Compradores en su conjunto evitaran que en el futuro se presente de nuevo algo similar. A finales de los 80’s inicios de 90’s hubo una crisis a partir del sobre inventario de producto terminado – Los Desarrolladores no podían venderlo -. La práctica era construir el complejo y promover su venta una vez completado. Hoy se construyen en etapas o fases de no más de 8 a 12 unidades. Resultado: Ya no tienen sobre inventario excepto desarrollos verticales.

Volverán los Bancos e Inversionistas a prestar hasta el 100% del valor de una propiedad? Volverán a prestar a quienes no demuestren capacidad de pago? Dejará San Diego de ser una ciudad con atributos y clima capaz de atraer a nacionales y extranjeros? Location, Location , Location; San Diego lo tiene. Recuerda que a ti como comprador no te cuesta tener una representación legal, ya que en Estados Unidos el vendedor es quien paga la comisión de tu agente. Permíteme ayudarte a diseñar un traje a tu medida. No te aventures a comprar sin un guía profesional que defienda tu interés.

Manuel Muniz
Bienes Raices en San Diego
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Bienes Raices en San Diego

La semana pasada se verifico la conferencia anual de CAR – California Association on Realtors – donde Leslie Appleton –Young, Vicepresidenta y Jefa de Estudios Económicos de la organización expuso la situación del mercado actual y el pronóstico para 2008. La información aborda al Estado en lo general y desglosa por regiones en lo particular.
2007:

• El volumen de ventas comparadas con 2006 fue menor en 23.6% en el Estado de California.
• A nivel Estado, la venta de casas con valor menor a $ 500K disminuyeron 24.6%. La venta de casas mayores de 500K menores a un millón disminuyeron 24.2%. La venta de casas de un millón o mas disminuyeron 0.5%.
• Tratándose de San Diego, el precio promedio máximo se dio en Mayo 2006 con $ 622K y en Agosto 2007 el precio promedio de las casas vendidas fue de 595K, 4.4% menor que el nivel máximo de Mayo 2006.
• Entre Enero y Mayo 2004 se llegó al nivel mínimo de inventario disponible para venta equivalente a menos de dos meses venta. El promedio de inventario de casas disponibles para venta de 1988 a la fecha es de 7 meses. El nivel actual de inventario es de 12 meses. Cabe mencionar que en 91 y en 93 hubo meses donde el nivel de inventario alcanzó 18 meses venta.
• Cartera vencida – Notice of Default – en las hipotecas llego a su punto más alto en el primer trimestre de 1996 con 61,541 casos. Al segundo trimestre del 2007 tenemos 53,943 casos de los cuales 30,828 son del Sur de California.
• De las ventas totales en 2007, el 30.4% corresponde al segmento de primeros compradores. La cartera vencida se concentra en primeros compradores, cuyas compras son típicamente menores a 500K.
• Las ventas de producto nuevo llegaron a su máximo en 2005 con 76K unidades en el Estado- En Riverside llegaron a venderse 29K comparado con 16k en San Diego -. 2008:
• A nivel país, el producto interno bruto para 2008 se estima en 2.7% y la tasa de desempleo en el orden del 4.9%
• Para 2008 se proyectan ventas de 334,500 casas contra 367,500 del 2007; un decremento del 9%.
• Para 2008 se proyecta que el precio medio llegue a 553,000 contra 576,000 del 2007; disminución del 4%.

Reflexiones:
• Desde 1976 hasta la fecha, el precio medio de la vivienda en California ha sido superior al precio medio nacional.
• La tasa de crecimiento poblacional seguirá al ritmo de 1.1%, de tal suerte que la demanda de vivienda seguirá creciendo.
• Las áreas más afectadas con la reducción de precios son aquellas donde reside la clase trabajadora, así como las cabeceras norte y sur del condado – comentado en boletines anteriores -, donde se concentró la construcción de nuevos desarrollos.

La clave para encontrar oportunidades reside en contar con profesional que conozca las áreas geográficas, sepa identificar las oportunidades y encontrar lo que su cliente busca, negociar y encontrar el financiamiento adecuado. Te ofrezco un servicio personalizado con el compromiso de defender tu interés por encima de todo.

Location, Location, Location, es la regla fundamental para comprar un bien raíz. Hoy es tiempo de comprar y tomar ventaja de las condiciones del mercado. Recuerda que a ti como comprador no te cuesta tener una representación legal, ya que en Estados Unidos el vendedor es quien paga la comisión de tu agente. No te aventures y llámame.

Diseñaré un traje a tu medida.

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