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MLS # 086021370

Carlos Aguilar    800-332-1687

Graph provided by City Data

Bienes Raices en San Diego are real estate services we provide!

Bank Owned - For all of the developers, rehab contractors looking for a great rehab opportunity this may be one to consider. Property needs a lot of work and will probably end up being a major remodel but the lot is what this property has going for it. It sits on a nice hill at the top of Gibson Street in Encanto that has great views from every area of the lot. When you stand in the front of the house you have great views across the Vally. The back yard has great views to the west over looking the home below. The lot size is just under 5,000 square feet current home features a large backyard. This property is definitely worth looking at with your contractor. We recently had the windows boarded up to keep unwanted people out. Please call us if you would like more information about this listing. We would be happy to show it to you.

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 MLS # 076093523

Carlos Aguilar 800-332-1687

Bienes Raices en San Diego!!! Carlos is originally born in Mexico so he is able to work with all of the fluent Spanish speakers if you prefer to deal with a bilingual real estate agent in San Diego!

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Bank Owned - Priced to sell - single level floor condo with updated with wood laminate flooring. It’s located in a quiet location of the complex on the corner with very little traffic. The complex features a great pool and spa that gives you a resort style feel. Complex also has a very nice community laundry facility that is very close to this unit. There are BBQ’s around the pool. The pool spa area has great landscaping that is maintained very well. Everything about this particular unit and complex is very nice. The parking is also in a grated area for added security. The unit is very close to the pool and looks out to trees and beautiful landscaping. Your HOA fees include, exterior building maintenance, common areas such as the pool and spa and many other nice features which include a small club house room with pool table and room for small meetings. Great student rental or purchase if you have students attending school in the area. The complex is very close to the freeway and within minutes of San Diego State University, UCSD, Mesa College, USD and Palomar. If you are looking for a 1st time buyer opportunity this may also be a great option because of the price!

MLS #  086019796

Property Information - 6386 Rancho Mission #311, San Diego, CA 92108

Property being offered for $179,900

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Bienes Raices en San Diego

Existen tres niveles de propiedades en el Mercado de propiedades con diversos niveles de problemas:

A - Short Sale. El dueño debe más de lo que vale la propiedad y pretende entregar al banco lo que pueda recuperarse de la venta. El diferencial entre lo que debe y en lo que se vende es una pérdida financiera para el banco pero fiscalmente entrega un 1099 – ingreso extraordinario al vendedor para que pague impuestos sobre el perdón de esa deuda, el banco deduce fiscalmente. Comprar este tipo de propiedades resulta incierto y largo, normalmente encontraras propiedades dañadas. El banco se resiste a perder dinero y centraliza el proceso; sus decisiones son tardadas y al final de cuentas puede decidir no venderla… solo perdiste el tiempo.

B - Foreclosure. El banco inicia proceso legal para reposeer una casa y venderla. Hay evicción del dueño y las propiedades están aun mas dañadas que las de arriba mencionadas ya que la gente esta enojada y no tiene mas que perder. Es común encontrar que se llevaron refrigerador, lavadora, secadora, alfombras quemadas o dañadas, etc. El dueño es afectado fuertemente en su historial de crédito, el banco busca perder lo menos y sus procesos son tardados.

C - REO – reposeídos por el Banco. El banco se convierte en el dueño de la propiedad y es quien directamente vende a través de un agente o broker. El banco ya lleno mucha parte de sus requisitos para documentar la perdida y acepta vender a un precio que fue ponderado por ellos. Saben que perderán dinero y quieren rápidamente convertirlo en dinero – lo más que puedan pero lo más rápido –

D - Esta categoría implica tomar ventaja de la presión de casas con problemas, para comprar una casa buena a buen precio sin tanta complicación.

En lo particular veo más oportunidades al buscar comprar tipo REO – Reposeídos por el Banco -o tomar ventaja de las condiciones del mercado para negociar directo con dueños. Es mejor negociar con dueños que con bancos.

Veo que dependiendo de la zona, hay oportunidades donde puedes comprar a precios similares casas ACTIVAS convencionales a las que tienen problemas. Acuérdate que la ley inmobiliaria dice LOCATION< LOCATION< LOCATION. Si buscas comprar en zona deseada, más improbable encontrar una ganga como la que se presenta en un área no deseable. Ejemplo: Del Mar contra Imperial Beach. Fashion Valley contra Logan.

También se promueve mucho la venta en AUCTIONS; hay muchas cosas que no te dicen.
El precio de venta se incrementa un 5% de comisión por comprar – ojo cuando compras tu no pagas comisión pues el vendedor de la casa es quien paga y de ahí sale el 3% que gana tu agente!!!

En Auctions compras AS IS, igual que cuando compras un carro usado, si te sale limón, con limón te quedas.
Las casas promovidas a precio increíble, seguramente es porque están en pésimas condiciones y requerirás invertir mucho dinero para ponerla en condiciones funcionales. Tienes el riesgo muy elevado ya que pretendes una utilidad importante.

Alto riego, alta utilidad y quizá sin control del estado de las cosas.

Bajo riesgo, menor utilidad pero con control de las cosas

Como profesional en esta industria, estoy convencido que depende del interés particular y la zona de confort de la persona, es el traje que sentará mejor al cliente. No hay receta, hay trajes a la medida. Un volado de 500k para algunos será no trascendente, para otros es el proyecto de su vida.

Quienes experimentan un quebranto seguramente no quieren cometer el mismo error y volver a perder dinero. Pero siempre hay primerizos que se echan a la mar sin saber nadar.

Quienes compran Foreclosures son personas que saben lo que hacen, tienen dinero para especular, saben evaluar de un vistazo – ese es su expertise -, tienen gente y ellos saben hacer los trabajos necesarios para reacondicionar las casas, tienen el tiempo para investigar y tomar ventaja de las condiciones del mercado. Competir contra ellos es igual que ir como particular a comprar un carro al remate y competir con un mayorista. Difícil salir bien librado.

Espero haber sido ilustrativo. Si tienes dudas, por favor pregúntame lo que desees.

Saludos

Manuel Muniz
Bienes Raices en San Diego
Realtor & Mortgage Consultant
Cell: 619-370-7473
Fax: 619-489-2669
Email: mmuniz@axiasd.com
Web Page: Bienes Raices en San Diego

Bienes Raices en San Diego

De manera recurrente escucho esa pregunta: Puedo comprar lo que me gusta pero mas barato? Cuando será ese momento? No existe una respuesta absoluta. Los expertos en el manejo de fondos de inversión tampoco encuentran respuesta absoluta cuando se trata de comprar una acción al precio mas barato y/o venderla al precio más caro.

El costo de oportunidad se integra por diversas variables, de su evaluación como un todo se puede identificar ese momento; pasar del deseo a la acción, de la planeación a la ejecución. Es una decisión personal, un proyecto y visión particular.

Veamos variables financieras:
A) Una propiedad de $ 100,000 a una tasa del 6.0% a 30 años. B) Precio de $ 95,000 y una tasa del 6.25%.C) Precio de $ 92,000 al 6.25%, estas serian las cifras:
A) $ 100,000 al 6% los pagos mensuales serian de $ 599.55 - $ 215,838.19 por pagarse de capital e interés –
B) $ 95,000 al 6.25% los pagos mensuales serian de $ 584.93 - $ 210, 575.28 de capital e interés -
C) $ 92,000 al 6.75% los pagos mensuales de $ 596.71 - $ 214,815.69 por pagarse en la vida del crédito –

No es garantía alinear precio bajo y tasa baja. En este caso conviene B que no es lo mas barato ni en precio ni en tasa, mas en conjunto representa la mejor oportunidad de compra financieramente hablando.

Veamos variables cualitativas:
A) Queremos esquina
B) Queremos casa de un piso
C) Queremos vista
D) Queremos una zona reconocida como deseable
A) El porcentaje de casas en esquina es tan limitado como el hecho de que en cada cuadra hay solo 4 esquinas.
B) En San Diego no más del 5% de las casas construidas son de un piso. Cada vez hay mas densidad por tanto menos casas de un piso.
C) En un desarrollo cualquiera, las propiedades con vista son limitadas.
D) Aun cuando el mercado haya girado a favor del comprador, existen áreas donde las casas en venta solo se tardan más en vender pero los precios no tienen una reducción considerable o equiparable a los promedios de las zonas con propiedades reposeídas.

Si pensamos que las propiedades bajaran más en los próximos meses o años, que los intereses seguirán bajando y los inventarios seguirán creciendo, quizá estamos dejando pasar buenas oportunidades de inversión.
Me atrevo a compartir mi sentir: Las acciones que tomen Gobierno – Federal y Local -, Desarrolladores, Bancos, Inversionistas y Compradores en su conjunto evitaran que en el futuro se presente de nuevo algo similar. A finales de los 80’s inicios de 90’s hubo una crisis a partir del sobre inventario de producto terminado - Los Desarrolladores no podían venderlo -. La práctica era construir el complejo y promover su venta una vez completado. Hoy se construyen en etapas o fases de no más de 8 a 12 unidades. Resultado: Ya no tienen sobre inventario excepto desarrollos verticales.

Volverán los Bancos e Inversionistas a prestar hasta el 100% del valor de una propiedad? Volverán a prestar a quienes no demuestren capacidad de pago? Dejará San Diego de ser una ciudad con atributos y clima capaz de atraer a nacionales y extranjeros? Location, Location , Location; San Diego lo tiene. Recuerda que a ti como comprador no te cuesta tener una representación legal, ya que en Estados Unidos el vendedor es quien paga la comisión de tu agente. Permíteme ayudarte a diseñar un traje a tu medida. No te aventures a comprar sin un guía profesional que defienda tu interés.

Manuel Muniz
Bienes Raices en San Diego
Realtor & Mortgage Consultant
Cel: 619-370-7473
Fax: 619-489-2669
Email: mmuniz@axiasd.com
Website: www.TeamAguilar.com

Bienes Raices en San Diego

La semana pasada se verifico la conferencia anual de CAR - California Association on Realtors - donde Leslie Appleton –Young, Vicepresidenta y Jefa de Estudios Económicos de la organización expuso la situación del mercado actual y el pronóstico para 2008. La información aborda al Estado en lo general y desglosa por regiones en lo particular.
2007:

• El volumen de ventas comparadas con 2006 fue menor en 23.6% en el Estado de California.
• A nivel Estado, la venta de casas con valor menor a $ 500K disminuyeron 24.6%. La venta de casas mayores de 500K menores a un millón disminuyeron 24.2%. La venta de casas de un millón o mas disminuyeron 0.5%.
• Tratándose de San Diego, el precio promedio máximo se dio en Mayo 2006 con $ 622K y en Agosto 2007 el precio promedio de las casas vendidas fue de 595K, 4.4% menor que el nivel máximo de Mayo 2006.
• Entre Enero y Mayo 2004 se llegó al nivel mínimo de inventario disponible para venta equivalente a menos de dos meses venta. El promedio de inventario de casas disponibles para venta de 1988 a la fecha es de 7 meses. El nivel actual de inventario es de 12 meses. Cabe mencionar que en 91 y en 93 hubo meses donde el nivel de inventario alcanzó 18 meses venta.
• Cartera vencida – Notice of Default - en las hipotecas llego a su punto más alto en el primer trimestre de 1996 con 61,541 casos. Al segundo trimestre del 2007 tenemos 53,943 casos de los cuales 30,828 son del Sur de California.
• De las ventas totales en 2007, el 30.4% corresponde al segmento de primeros compradores. La cartera vencida se concentra en primeros compradores, cuyas compras son típicamente menores a 500K.
• Las ventas de producto nuevo llegaron a su máximo en 2005 con 76K unidades en el Estado- En Riverside llegaron a venderse 29K comparado con 16k en San Diego -. 2008:
• A nivel país, el producto interno bruto para 2008 se estima en 2.7% y la tasa de desempleo en el orden del 4.9%
• Para 2008 se proyectan ventas de 334,500 casas contra 367,500 del 2007; un decremento del 9%.
• Para 2008 se proyecta que el precio medio llegue a 553,000 contra 576,000 del 2007; disminución del 4%.

Reflexiones:
• Desde 1976 hasta la fecha, el precio medio de la vivienda en California ha sido superior al precio medio nacional.
• La tasa de crecimiento poblacional seguirá al ritmo de 1.1%, de tal suerte que la demanda de vivienda seguirá creciendo.
• Las áreas más afectadas con la reducción de precios son aquellas donde reside la clase trabajadora, así como las cabeceras norte y sur del condado – comentado en boletines anteriores -, donde se concentró la construcción de nuevos desarrollos.

La clave para encontrar oportunidades reside en contar con profesional que conozca las áreas geográficas, sepa identificar las oportunidades y encontrar lo que su cliente busca, negociar y encontrar el financiamiento adecuado. Te ofrezco un servicio personalizado con el compromiso de defender tu interés por encima de todo.

Location, Location, Location, es la regla fundamental para comprar un bien raíz. Hoy es tiempo de comprar y tomar ventaja de las condiciones del mercado. Recuerda que a ti como comprador no te cuesta tener una representación legal, ya que en Estados Unidos el vendedor es quien paga la comisión de tu agente. No te aventures y llámame.

Diseñaré un traje a tu medida.

Manuel Muniz
Realtor & Mortgage Consultant
Cel: 619-370-7473
Fax: 619-489-2669
Email: mmuniz@axiasd.com
Web Page: www.axiasd.com

Realtor

Bienes Raices en San Diego

Hay un refrán Viejo en el negocio hipotecario que dice que si puede mejorar su tasa de interés en por lo menos dos punto de porcentaje, entonces es un buen momento para refinanciar. Mientras que como regla general puede que funcione, en realidad existen muchas razones para refinanciar. Aquí le nombramos algunas:

Disminución de su tasa de interés.
Una de las razones principales para refinanciar es garantizar una tasa de interés más baja. Esto puede hacer una gran diferencia en sus costos mensuales de vivienda, y ahorrar dinero en las cuotas de financiamiento.Aumento del valor líquido rápido.
Si está en condiciones de hacer unos pagos mensuales más altos debido a un aumento en su salario o por otra buena razón, es probable que quiera cambiar su programa de préstamo de 30 años a uno con una estructura de 15 o 20 años. Esto le permite aumentar su valor líquido más rápido y ahorrar una tremenda cantidad de dinero en cuotas de financiamiento.

Cambio de su programa de préstamo.
Algunos propietarios de vivienda que comienzan con una Tasa Hipotecaria Ajustable (ARM) luego quieren cambiarse a la hipoteca de Tasa Fija que ofrece mas estabilidad. Al comienzo para financiar su nueva vivienda, la Tasa Hipotecaria Ajustable era el paquete con la tasa y el préstamo más atractivo. Nosotros le podemos ofrecer una gráfica que compara los diferentes prestamos y así podrá ver si en la actualidad otro programa de préstamo le ayudaría a ahorrar dinero.

Mejor puntaje de crédito.
Si su puntaje de crédito ha mejorado como resultado del cumplimiento oportuno y total de sus pagos hipotecarios, usted puede encontrarse en una posición para aprovechar esta nueva situación crediticia a su favor. Nosotros podemos revisar su puntaje de crédito actual, los términos de su hipoteca existente, y revisar las opciones para otros programas de prestamos que pueden reducir sus cuotas mensuales al igual que los cargos de interés pagaderos durante la vigencia del préstamo.

Utilice el valor liquido que ha adquirido.
Un refinanciamiento con obtención de efectivo le permite utilizar el valor liquido acumulado de su propiedad. Podría cancelar las cuentas renovables de sus tarjetas de crédito, enviar a su hijo / hija a la universidad, o utilizar el dinero en mejoras del hogar o para gastos personales.
Cualquiera que sea su razón por desear refinanciar su hipoteca existente, mi equipo y yo estamos interesados en ayudarle a tomar la decisión que más le convenga. Les presentamos a nuestros clientes los diferentes programas disponibles. Seguimos de cerca los cambios en las tasas para poder informarle a nuestros clientes acerca del mejor momento para una refinanciación.
También revisaremos los términos de su programa hipotecario existente. Es importante saber si en su préstamo actual esta incluida la multa por pago adelantado, y cual es el propósito de la refinanciación. También es importante saber el tiempo que piensa permanecer en la vivienda. Esto nos ayuda a determinar si vale la pena que usted pague puntos por adelantado para garantizar una tasa de interés más baja en su financiamiento nuevo. El prestamista querrá saber el valor actual de su propiedad, cuanto valor líquido ha acumulado, y cual es su puntaje de crédito actual.

Bienes Raices en San Diego

Para los prestatarios en busca de vivienda, un buen puntaje de crédito equivale a tasas de interés bajas. Para un prestamista hipotecario, entre más alto sea su puntaje, menos riesgo corre y es más factible que usted pague su deuda. Por esta razón, los prestatarios con los puntajes más bajos son quienes terminan pagando las tasas de interés más altas en sus préstamos. Si este es su caso, no entre en pánico. Hay varias cosas que puede hacer para ajustar su puntaje de crédito y recibir una crítica favorable del agente asesor. Aquí tiene unas recomendaciones:

¿Debería pagar todos mis saldos vencidos y cancelaciones?

Esta es una buena idea, pero no es necesario que lo haga con aquellos saldos vencidos o cancelaciones de hace más de dos años. Los ítems en su informe de crédito con más de dos años no surten gran efecto en su puntaje de crédito actual. Es más, si paga asuntos de delincuencia que llevan más de dos años, su puntaje de crédito podría bajar lo cual no nos conviene. Lo que necesitamos es subir el puntaje para recibir una mejor tasa de interés en su préstamo.

¿Debería cancelar cuentas de tarjetas de crédito que realmente no utilizo?

No. Una parte de su puntaje de crédito se basa en su historial de crédito. Si usted tiene tarjetas de crédito viejas que no use mucho, aún tiene el beneficio del historial de crédito de su tarjeta.

En vez de tratar de pagar todas sus tarjetas de crédito, usted puede transferir una parte de la deuda de una tarjeta a otra para emparejar la distribución de la deuda. Cuando esté adquiriendo una vivienda, trate de mantener los saldos lo más cerca posible a cero, y definitivamente un 30% por debajo del límite de crédito disponible. También, si su proveedor de crédito aumenta su línea de crédito, la relación de crédito disponible se reduce automáticamente.

Cuando las parejas de casados tienen tarjetas de crédito en cuentas separadas, la deuda puede ser transferida de un cónyuge al otro para resolver los problemas crediticios de su pareja. El cónyuge con el crédito limpio sería designado como el único prestatario del préstamo, pero la propiedad de la vivienda aún podría estar a nombre de ambos.

¿Qué sucede con los errores en mi informe de crédito?

Si usted encuentra ítems en su informe de crédito que usted sabe que ya pagó, solicite que sean retirados por el departamento de crédito. Ellos deben rectificar esto en los próximos 30 días.

Si tiene items de menos de dos años en su informe de crédito, envíe el pago y haga la siguiente anotación en la parte de atrás del cheque: “La aceptación de este cheque comprueba que la transacción está completa y este cargo será retirado de mi informe de crédito”. Si es necesario, el cheque cancelado será la evidencia de que esto debe ser retirado rápidamente de su informe de crédito si interfiere con el cierre de su préstamo.