Entendiendo el proceso de avalúo de una vivienda
Con frecuencia los consumidores se sienten desconcertados con el proceso de avalúo de la vivienda. Pueden pensar que su vivienda tiene cierto valor y por esa razón el valor tasado no tiene sentido para ellos. Es importante saber que las normas del avalúo las establecen los prestamistas. En muchos estados, los prestamistas deben revelar el propósito del avalúo, ya que cada situación conlleva su propia serie de reglas.
Esencialmente, las normas de los prestamistas obligan a los evaluadores a colocar sobre la vivienda un valor del mercado justo, basándose en las ventas parecidas en el área donde se encuentra ubicada la vivienda, ya que la vivienda se debe agrupar de acuerdo al tamaño y al precio. Por ejemplo, no hay un valor establecido para las viviendas con una gran vista, piscina, spa, mejoras en los baños, etc. Si un propietario de vivienda instala una piscina con un valor de $30,000, y el Mercado local establece el precio de una piscina en $15,000, este articulo será marcado con un valor de [$15,000] en el avalúo.
Las mejoras en las casas nuevas por lo general mantienen su valor completo ya que dentro del costo de la construcción de la vivienda va incluida la inversión adicional. Por otro lado, la cantidad invertida en las mejoras o en las remodelaciones de una vivienda vieja, casi nunca se incluyen en su totalidad dentro del avalúo final. La razón es que la condición original de la vivienda establece su valor, y el valor de cualquier mejora debe estar respaldado por ejemplos comparables dentro del mismo mercado.
La actividad del mercado en los últimos seis meses establece estas comparaciones. Algunos prestamistas querrán ver las ventas realizadas así como las pendientes, para ver si hay lugar para la negociación. Esto sirve como protección para prevenir la sobre valoración de la vivienda en cuestión por parte de los evaluadores. Las normas establecen que los evaluadores solamente pueden colocar valores en las viviendas con depósitos de plica. Sin embargo, cuando los valores de la propiedad aumentan rápidamente en el mercado, generalmente se le permite a los evaluadores hacer concesiones y darle más importancia a la evidencia proporcionada por las comparaciones de las ventas pendientes y de listados. Esto permite un avalúo “actual”.
Aunque no existe ningún estándar formal, la mayoría de los prestamistas le dan al evaluador un margen de error del 5%. Si se revisa el expediente y el margen del evaluador es de un 8%, es muy probable que se reste el 8% total del valor. Tanto al evaluador como al propietario de vivienda les conviene no exceder el valor por encima del aceptado por el mercado, de lo contrario la evaluación de la propiedad se puede ver expuesta a una revisión estricta de avalúo,.
Como ejecutivo en préstamos, mi propósito es seguir las normas de los prestamistas siempre, y trabajar dentro de los sistemas proporcionados por ellos. Esto promueve una buena relación con el prestamista, y un cierre sin problemas para mis prestatarios. Como siempre, usted puede comunicarse conmigo si tiene alguna inquietud.
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