Manual del Comprador de Vivienda
Todo Lo Que Precisa Saber Para Obtener El Hogar De Sus Sueños
Introducción
La idea de comprar su primera vivienda conlleva a muchos interrogantes. Es una reacción natural, ya que es una de las decisiones más importantes que hará en su vida. Usted puede confiar en que mi equipo y yo estaremos aquí para ayudarle a entender el proceso del préstamo. Nuestra meta es lograr que su experiencia sea agradable.
Este libro abarca lo básico acerca de la compra de su primera vivienda. Esta diseñado para contestar las preguntas más comunes y brindar definiciones claras de los términos que no le son familiares.
En Busca de Tasas
El objetivo primordial del consumidor cuando solicita un préstamo es buscar la mejor tasa de interés posible. ¡Así debe ser! El reto de esta estrategia es que hay mucha información engañosa sobre el tema, publicada por varios medios. Las páginas web en el Internet y el mercadeo por medio del correo electrónico junto a otros medios tales como la radio, la televisión, y las vallas publicitarias, han despertado la conciencia del consumidor, resaltando la importancia de las tasas de interés.
Este tipo de mercadeo es un problema para el consumidor, ya que está diseñado para atraer clientela hacia el prestamista. Con frecuencia, el anunciador ofrece una tasa de interés a un precio absurdamente bajo con el fin de atraer al cliente. Por lo general esto se logra con precios bajos a corto plazo. “Short pricing” es un término que se utiliza cuando el prestamista ofrece una tasa de interés muy tentadora, pero esa tasa sólo se mantiene durante un periodo corto de tiempo.
Usted debe saber que el cliente promedio participa en un contrato de compra−venta de una vivienda por un periodo mínimo de 30 días. A la mayoría de los compradores de vivienda no les sirve un precio con una tasa de interés con vigencia de sólo 10 días, pues no es suficiente tiempo para completar la transacción. Aunque la publicidad en vallas o los pancartas publicitarios por el Internet ofrecen una tasa de interés estupenda, el periodo de vigencia no es real, ya que no le permite a los compradores negociar el contrato de compra−venta y cerrar el negocio. Tenga mucho cuidado en su búsqueda por la mejor tasa de interés. Asegúrese de preguntarle al corredor acerca de la duración de la tasa que le han cotizado, para saber si tiene suficiente tiempo para completar la transacción de la compra.
La presentación de las cuotas es otra táctica común en el mercadeo para que las tasas de interés luzcan atractivas. Según la ley, todos los prestamistas que cotizan una tasa de interés a través de la publicidad, deben mostrar el costo real del financiamiento de acuerdo a la tasa del porcentaje anual (APR). APR toma en consideración todas las cuotas relacionadas con el préstamo escrito en letra menuda como denegación de responsabilidad.
Con frecuencia los publicistas anuncian una tasa de interés baja, impresa con letras grandes en negrillo, pero un APR alto en letra menuda realmente indica que se están cargando uno o dos puntos más para obtener esa tasa.
Aunque el APR puede servir para comparar las tasas vistas en la publicidad, es importante que el onsumidor sepa que no todos los prestamistas calculan el APR de la misma manera. Por lo tanto, no es un método totalmente seguro para comparar tasas de interés.
El consumidor debe tener en cuenta que la tasa de interés no es el factor más importante para obtener financiamiento. Otro interrogante igualmente importante es, ¿por cuánto tiempo necesita usted este préstamo?
La duración del préstamo impacta profundamente si usted debe o no pagar cuotas por adelantado (puntos), y de la misma manera ejerce influencia sobre la selección del préstamo.
Según las estadísticas, el que compra casa por primera vez normalmente permanece en su nuevo hogar entre 3.2 y 4.7 años. Uno de los errores más comunes entre los que compran vivienda por primera vez es seleccionar un programa de financiamiento del préstamo con una tasa fija a 30 años. La posibilidad de necesitar financiamiento durante 30 años es realmente remoto o nulo. Las estadísticas muestran que el comprador no permanecerá en la casa durante 30 años, y si su empleo es transitorio o si está programando tener familia en un futuro cercano, es probable que la vivienda no cumpla con las necesidades a largo plazo del comprador.
A los que compran por primera vez, les ofrecen con frecuencia prestamos FHA y otros tipos de programas con bajas cuotas iniciales que están supeditados a un financiamiento a 30 años. Generalmente las tasas de interés que ofrecen son irrelevantes, a pesar de lo bajas que puedan ser.
Estadísticamente, una tasa de interés fija a tres, cinco o siete años es una opción mucho más realista para los que compran vivienda por primera vez. Esto le permite al comprador capitalizar en una baja tasa de introducción y ahorrar un cantidad significativa de dinero que luego se puede destinar hacia el pago de la cuota inicial de su próximo hogar. Es de vital importancia trabajar con un asesor de prestamos con experiencia que comprenda algunos de los aspectos prácticos de un plan financiero. Un asesor experimentado le hará muchas preguntas en relación a sus metas a corto y largo plazo, y le ayudara a escoger el préstamo que realmente se ajuste a sus metas.
Los Matices de Su Contrato
El proceso de compraventa de su primera vivienda es con frecuencia mucho más complejo de lo que se imagina un individuo común. Los ítem implicados en el contrato de compraventa pueden impactar significativamente no sólo el éxito de su transacción de compra , pero su nivel de estrés también. Hemos hecho una lista de los ítem más importantes que usted como comprador debe tener en cuenta, al tomar decisiones frente a un contrato de compraventa.
Contingencia del Préstamo
La contingencia del préstamo es el periodo de tiempo que le otorga el vendedor para que obtenga una aprobación total y formal del préstamo. Esta contingencia dura por lo general de 15 a 21 días dependiendo en lo que hayan negociado en el contrato, usted y su agente de bienes raíces. El depósito de arras que usted coloque en la cuenta de plica durante la aceptación del ofrecimiento estará en peligro una vez se haya vencido la contingencia para el préstamo. De hecho, siguiéndo los términos del contrato, si la contingencia del préstamo se vence y usted incumple con el cierre de la transacción de la compraventa, puede perder su deposito de arras y no tendrá ninguna excusa en que apoyarse.
Por esta razón, es de extrema importancia que usted no acepte una contingencia de préstamo en la negociación de oferta a menos de que esté absolutamente seguro de poder comprar la vivienda sin necesidad de depender de la aprobación del financiamiento para poder cerrar la transacción. La aprobación formal por adelantado le ayudará a eliminar cualquier problema en esta área.
Aprobación Por Adelantado
La búsqueda de una completa aprobación de financiamiento antes de presentar la oferta sobre una propiedad, es una estrategia sólida que le puede ayudar a obtener el mejor negocio posible, especialmente si planea hacer un pago inicial mínimo. Con frecuencia el vendedor duda de la estabilidad y confiabilidad del comprador cuando éste solamente puede hacer un pago inicial del 10% o menos. Esto le quita significativamente el poder de negociación al ser percibido como un comprador débil en vez de uno fuerte. Por eso es importante obtener una aprobación completa del préstamo por adelantado y proporcionar una confirmacion de la aprobacion por escrito cuando se realice la oferta. Esto demuestra que se realizó el negocio y que usted es un comprador al contado.
Periodo del Contrato
El periodo del contrato es el periodo de tiempo en el que se deben completar todas las diligencias debidas,incluyendo la aprobación del préstamo, avaluó de la propiedad, informes de inspección de la vivienda, inspección de termitas, etc. Programe el tiempo suficiente para completar todas las diligencias debidas necesarias para ésta importante compra que está a punto de realizar. Normalmente, los contratos de compraventa se elaboran por un periodo de 30 días, 45 días, o 60 días.
Sin embargo, es común elaborar un contrato con periodos que exceden los 60 días si la partes comprometidas necesitan más tiempo de gracia para completar todos los aspectos de la diligencia debida.
Contingencia de Inspección de Vivienda
Como parte de la negociación en su contrato de compraventa, usted y el vendedor llegarán a un mutuo acuerdo sobre la cantidad de tiempo necesario para completar todos los procedimientos requeridos para la inspección de la vivienda. Se recomienda utilizar los servicios de un tercero para completar estas inspecciones.
Usted recibirá un informe de la compañía de inspección de vivienda que debe revisar cuidadosamente para estar seguro de que no haya ningún defecto material en la propiedad del cual no esté enterado, y que posteriormente podría tener un impacto sobre el valor de la propiedad. Si hay defectos materiales, usted y su agente de bienes raíces deben retornar a la mesa de las negociaciones y discutir sobre una amplia reducción en el precio para contrarrestar el costo de cualquier reparación necesaria. Una vez vencida la contingencia de inspección de vivienda, usted pierde el poder para volver a negociar el precio de compra que resuelva cualquier problema revelado en la inspección de la vivienda.
Inspección de Termitas
Si se estipula en el contrato de compraventa , el prestamista puede exigir una inspección de termitas. Uno de los conceptos erróneos del proceso de compraventa es que el prestamista siempre exige una inspección de termitas aunque no esté estipulado en el contrato. Esto no es cierto. Un prestamista solo exige esta inspección si tanto el comprador como el vendedor están de acuerdo y si está incluido dentro de los términos del contrato. De ahí en adelante, ambas partes deben decidir quien se responsabilizará por remediar el problema si en realidad hay presencia de termitas. Comunmente, la solucion es que el vendedor cubre el trabajo de termita de la sección 1, y el comprador cubre el trabajo de termita de la sección 2. Cuando vaya a negociar su contrato, asegurese de establecer si desea que se inspeccione la presencia de termitas en la propiedad.
Propietario Vendedor Paga Alquiler
A veces cuando el propietario vendedor y el comprador no se ponen de acuerdo con una fecha para el cierre de la transacción, el agente de bienes raíces involucrado negociará el periodo del “pago de alquiler”. Esto significa que teóricamente se cierra la transacción, se transfieren los fondos del préstamo y la propiedad del terreno a nombre del nuevo dueño, pero el comprador sólo toma posesión de la propiedad después de unos días. En este caso, el comprador establece un acuerdo con el vendedor para que le pague arriendo por el tiempo que permanezca en la propiedad.
Cabe anotar que en esta estrategia común, es importante asegurar que en el acuerdo de arrendamiento, el vendedor propietario no permanezca en la propiedad por más de 30 días después de la fecha del cierre de la transacción de la compra. Para el prestamista, esto constituiría una compra de no posesión por parte del comprador, y afectaría radicalmente los términos del préstamo.
Contribuciones del Propietario Vendedor
El vendedor propietario, dependiendo de su entusiasmo por cerrar la transacción, puede ofrecerle al comprador pagarle algunos o todos los costos no recurrentes del cierre y/o puntos de iniciación asociados a la compra. Esta estrategia común puede beneficiar al comprador, especialmente si no tiene los fondos suficientes para el cierre. También puede bajar las tasas de interés proporcionándole al comprador unas cuotas mensuales más a su alcance.
Debe anotar se que hay limitaciones en la cantidad que puede contribuir el vendedor, dependiendo de la razón del préstamo al valor total . La limitación típica estipulada por el prestamista es que la contribución del vendedor no es más del 6% del precio de compra. Las contribuciones de los vendedores propietarios DEBEN SER aislados de los costos del cierre no recurrentes y/o puntos de iniciación solamente. El restamista no dejará que el vendedor le ofrezca fondos al comprador después del depósito para permitir reparaciones a la propiedad. Cosas tales como el goteo del techo, alfombra y pintura nueva etc., no se pueden cubrir bajo ninguna cláusula de contribución del vendedor.
Puntos vs. No Puntos
Los que compran vivienda por primera vez con frecuencia malinterpretan los puntos. Los puntos epresentan el pago del interés por anticipado (durante el cierre), con el fin de obtener una tasa de interés más baja en el préstamo. Un punto equivale al 1% de la cantidad prestada. Si usted va a pedir un préstamo por $300,000, un punto sería igual a un pago anticipado de $3,000. Esto genera por lo general una tasa de interés de un 1/4 a 3/8 por ciento más bajo, dependiendo del programa del préstamo.
¿Cuándo tiene sentido pagar puntos? Si necesita el préstamo por un periodo de tiempo largo, entonces el pago de puntos es una alternativa financiera prudente. Una de las preguntas más importantes que debe considerar cuando solicita un préstamo es, “¿Por cuanto tiempo necesito prestar este dinero?” Esto responderá las dos preguntas más prevalecentes que son, 1)¿ Debo pagar puntos? y 2) ¿Cuál programa de préstamo me conviene más? No hay interés por preguntar “¿cuánto tiempo voy a vivir en la vivienda?” sino más bien por saber “¿por cuánto tiempo tendré éste préstamo?”
El tiempo que usted permanezca con el préstamo se ve afectado por el hecho de que la vivienda le pertenece, y tambien a la probabilidad de solicitar refinanciamiento en el futuro. Como regla general, el tiempo en que usted debe recuperar el costo total de los puntos debe ser menos que el tiempo necesario para tener el préstamo.
Mire este ejemplo. Supongamos que usted va a pedir un préstamo de $300,000 para su hipoteca, y elije pagar un punto, que equivale a un costo inicial de cierre adelantado de $3,000. Si al pagar un punto por adelantado le ahorra $100 mensuales, significa que le tomará 30 meses o 2.5 años recuperar el costo del punto que pagó. Si decide refinanciar su vivienda o venderla antes de los 30 meses, habrá desperdiciado su dinero. Sin embargo, si permanece en su vivienda más de 30 meses, habrá actuado con prudencia
financiera.
Mientras decide si debe o no pagar puntos, tenga en cuenta las tasas de interés al buscar financiamiento, y compare esas tasas con las tendencias históricas del mercado.
Cuando las tasas de interés están historicamente bajas, vale la pena pagar puntos, especialmente si cree que vivirá en la propiedad durante un periodo largo de tiempo. Estas tasas históricamente bajas en combinación con el hecho de que no tiene intenciones de mudarse, indican que el préstamo es a largo plazo. Las tasas de interés probablemente no bajarán, incentivandolo a refinanciar.
Las tasas son cíclicas. Cuando las tasas de interés se desvian de su histórico bajón e incrementan más de lo normal, nos indica que seguramente éstas tasas volverán a bajar. Evite pagar puntos en estos momentos. Las oportunidades de refinanciamiento en el futuro son bastante altas, y por lo tanto no tendría que permancer en el préstamo por mucho tiempo.
Puntuación de Crédito
Su puntaje de crédito será un factor que el prestamista tendrá en cuenta cuando lea su solicitud para el préstamo. Los prestamistas quieren conocer su historial crediticio para ver si usted está en condiciones de pagar el préstamo que está solicitando. En resumen, un buen crédito resulta en tasas más bajas para el comprador de vivienda y representa un menor riesgo para el prestamista.
Los puntajes de crédito pueden oscilar entre un puntaje bajo de 350 a un puntaje alto de 850. Entre más alto sea el puntaje del cliente, menor es el riesgo de que el cliente incumpla con el pago del préstamo. Nosotros solicitaremos su reporte crediticio, y determinaremos cuál es su puntaje de crédito, y de ser necesario, le podremos señalar algunas formas sencillas para mejorar su puntaje de crédito sin tener que solicitar la ayuda de un servicio de reparación de crédito.
Apenas llene la solicitud del préstamo e ingrese dentro del proceso del préstamo, no debe recargar sus tarjetas de crédito. Eso afectaría negativamente la forma como el asegurador analice su archivo.
Si su puntaje de crédito es pésimo, no significa que nunca pueda calificar para un préstamo. Existen programas de préstamos disponibles aún si ha sufrido de una reciente bancarrota. A pesar de no conseguir la tasa de interés que desea, si es una buena oportunidad para comenzar a reconstruir nuevamente su crédito. Una vez comience a hacer los pagos de la hipoteca con puntualidad y en su totalidad, su crédito mejorará y apenas se presente la oportunidad, nosotros podremos intentar refinanciarlo con una tasa más baja.
Multas Por Pagos Adelantados
Los prestamistas adjuntan multas por pagos adelantados a los préstamos para garantizar su rentabilidad. Como regla general, nosotros no le sugerimos que acepte la multa por pago adelantado como parte de la estructura del préstamo.Uno de los aspectos más importantes de la planificación financiera es la de contar con opciones para su dinero. Las claúsulas restrictivas tales como las multas por los pagos adelantados, le pueden prohibir maniobrar cuando sea necesario y cuando se presenten otras oportunidades.
Si usted quiere aceptar una claúsula en su préstamo de una multa por pago adelantado, la mejor recomendación sería aceptar un “pago por adelantado débil”. Esta opción sólo lo multa en caso de necesitar refinanciar, pero no lo multa si decide vender su vivienda.
En los últimos 15 años, las tasas de interés han bajado significativamente. Son muchos los propietarios de vivienda que no han podido sacar provecho de las bajas tasas por refinanciamiento, debido a que sus manos estaban atadas a raíz de las multas por pagos adelantados. Estas multas por lo general le proporcionan una tasa de interés más bajo a cambio de la claúsula de la multa por pago adelantado. Los profesionales en hipotecas a veces tratarán de convencerlo de los beneficios de la multa por pago adelantado para poder aumentar el monto de sus comisiones. Tenga mucho cuidado con ésta estrategia de venta.
Amortización Negativa
Los préstamos de amortización negativa son unos de los préstamos disponibles en el mercado que más se mal interpretan. El estigma negativo es el resultado de la falta de educación por parte de los profesionales hipotecarios a los consumidores. La única forma en que un préstamo de amortización negativa le cause problemas, es si usted realmente no entiende su funcionamiento, o si carece disciplina financiera para evitar caer en una situación comprometedora.
En un pago regular de hipoteca amortizada, se destina parte del pago a una porción del capital (principal), y otra parte para el pago de intereses. Existen diferentes opciones de pago mensuales para aquellos préstamos con posibilidad de una amortización negativa. Se puede hacer un pago con una tasa de introducción baja, un pago por intereses solamente, o un pago de amortización completo. Este tipo de préstamo le sirve a los prestatarios con ingresos temporales o que fluctúan. Por lo general los contadores públicos autorizados, los asesores de inversión, y los agentes vendedores que trabajan por comisión, prefieren este tipo de préstamo porque les permite tener un mayor control sobre el flujo mensual de efectivo.
Cada mes usted debe escoger entre tres opciones de pago. Entendamos como funciona una tasa ipotecaria de amortización negativa ajustable. Todas estas tasas necesitan que el prestatario le sume un componente fijo (conocido como margen), a la porción variable del ajustable, conocido como el índice (Obligación de Tesorería, Tasa Ofrecida por el Interbanco de Londres, Distrito 11 de Costos de Fondos, etc.). En una tasa hipotecaria ajustable, el margen + el índice = su tasa de interés.
Si su margen fijo es de 3 y al momento del ajuste el índice variable de la obligación de la tesorería es de 4, su tasa de interés es el 7%. Los préstamos de amortización negativa se ajustan cada mes y el prestamista toma el margen fijo y lo suma al índice variable para calcular su tasa de interés actual. CAPS son un medio de protección de para las tasas de amortización hipotecaria ajustable.
CAPs limitan el aumento del monto de su pago en cualquier periodo mensual de tiempo. Un aumento CAP anual del 7.5% es normal en una amortización negativa ajustable.
Por ejemplo: si su pago hipotecario fue de $1,000 mensuales para el año calendario del 2003, el aumento máximo de su hipoteca para el año calendario del 2004 podría ser $1,075 dólares mensuales.
Esto es porque el aumento del pago anual CAP del 7.5% entraría en efecto limitando el pago obligatorio al prestamista con un aumento máximo del 7.5% por encima del pago del año anterior. Sin embargo durante cada uno de estos meses, el prestamista continuaría sumando el margen fijo al índice variable para derivar la tasa de interés real y calcular el pago hipotecario asociado con esa tasa de interés real. Si el pago en éste ejemplo realmente fuera de $1,100 al mes, usted continuaría pagando solamente $1,075. Sin embargo, la diferencia de $25 sería añadida a su saldo de capital, acumulando interés sobre su capital y aumentado el saldo que debe del préstamo mucho más de lo que solicitó prestado inicialmente. De ahí el término de “amortización negativa”.
Cargos Chatarra
Un cargo chatarra es un término despectivo que describe los cargos adicionales incluidos por el prestamista, y que no se cobra en porcentaje sino con un valor en dólares. Es importante saber que con frecuencia estas cuotas son negociables, o que se pueden retirar si no le han sido reveladas. Durante los tres días de su solicitud, el prestamista debe proporcionarle una Estimacion de Buena Fe en donde revela los cargos.
Los cargos que NO son chatarra son: cargos del avalúo, cargos del informe de credito, cargos de depósito o de abogado,cargo de seguro de título, cargos de registro, cargos de notaria, y transferencia de impuestos. Estos son cargos legítimos que se le pagan a terceros y que son necesarios para completar la transacción.
Glosario de Términos
Préstamo de Tasa Ajustable (ARM)
Una hipoteca en la que la tasa de interés se ajusta periódicamente en base a un índice preseleccionado, también conocido como tasa hipotecaria renegociable.
Amortización
Los medios de los pagos del préstamo en pagos iguales periódicamente calculados para cancelar la deuda al finalizar un periodo fijo, incluyendo la acumulación del interés del saldo pendiente.
Tasa de Porcentaje Anual (APR)
La tasa de interés que refleja el costo de una hipoteca como tasa anual. Esta tasa tiende a ser mayor que la tasa indicada en el pagaré o la tasa anunciada en la hipoteca, porque tiene en cuenta puntos y otros costos crediticios. El APR le permite a los compradores de vivienda comparar entre diferentes tipos de hipotecas en base al costo anual de cada préstamo, aunque no todos los prestamistas calculan el APR de la misma manera.
Corredor
Directamente pero ayuda a conseguir financiamiento o negocia los contratos para el cliente. Por lo general los corredores cobran una tarifa o reciben una comisión por sus servicios.
Pago Hipotecario Anticipado
Esto es cuando un prestamista y/o un constructor de vivienda subvenciona la hipoteca bajando la tasa de interés durante los primeros años del préstamo. Inicialmente los pagos son bajos pero cuando se vence el subsidio, las tarifas aumentan.
Préstamo Para la Construcción Este es un préstamo interino a corto plazo para el financiamiento de la construcción. El prestamista le adelanta unos fondos al constructor con intervalos periódicos a medida que el trabajo progresa.
Puntos de Descuento
Es el interés pagado por adelantado y valorado por el prestamista durante el cierre. Cada punto equivale al uno por ciento de la cantidad del préstamo, por ejemplo, dos puntos de una hipoteca de $100,000 costaría $2,000.
Arras O Depósito de Arras
Dinero que un comprador le entrega a un vendedor como parte del precio de la compra para sellar el compromiso de la transacción o para garantizar el pago.
Préstamo FHA
Un préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda disponible para todos los compradores que califiquen. Aunque hay límites en cuanto a la suma de los préstamos FHA, estos son lo suficientemente amplios para cubrir viviendas de precio moderado en cualquier lugar del país.
Seguro Hipotecario FHA
Requiere una pequeña cuota (hasta del 3% del valor del préstamo) pagada en el momento del cierre, o una porción de la cuota sumada a cada pago mensual del préstamo FHA para garantizar el préstamo con la FHA. En un préstamo FHA con 9.5% $75,000 de tasa fija, esta cuota sumaría $2,250 al cierre, o $31 adicionales cada mes durante la vigencia del préstamo. Además, el seguro hipotecario FHA exige una cuota anual del 0.5% de la cantidad actual del préstamo durante los años en que se deba pagar la cuota.
Cuenta de Plica
La porción de los pagos mensuales del prestatario que el prestamista o institución de servicio retiene para pagar los impuestos, los pagos de alquiler, u otros ítem a medida que se van venciendo. También se conocen como reservas.
Indice
Una tasa de interés publicada que los prestamistas usan para medir la diferencia entre la tasa de interés actual sobre una tasa hipotecaria ajustable y la obtenida por otras inversiones (tal como el rendimiento de los Valores de Tesorería de los Estados Unidos a un año, tres años, y cinco años, el promedio de la tasa de interés mensual sobre los prestamos cerrados por ahorros o instituciones de préstamos, y el promedio mensual de los costos de fondos contraído por los ahorros y los préstamos), que luego se utiliza para ajustar hacia arriba o hacia abajo la tasa de interés de una hipoteca ajustable.
Margen
La cantidad que un prestamista le suma al índice de una tasa hipotecaria ajustable para establecer la tasa de interés ajustada.
Seguro Hipotecario
Dinero que se paga para asegurar una hipoteca cuando la cuota inicial es menos del 20%. Ver Seguro Hipotecario Privativo o Seguro Hipotecario FHA.
Amortización Negativa
La amortización negativa ocurre cuando los pagos mensuales no son lo suficientemente grandes para cubrir el balance restante del préstamo, por consiguiente el balance del préstamo aumenta en dirección “negativa”. En esta situación en particular, el prestatario puede terminar debiendo más dinero del que solicitó prestado inicialmente. Esto sucede porque en un préstamo de amortización negativa, se le brindan varias opciones de pago al prestatario.
OPCION 1: Pagar lo que se conoce como pago de índice completo, que es el margen más el índice sobre el ajustable. Este pago es por lo general la mejor opción para evitar caer en negativo.
OPCION 2: Un pago de interés únicamente. Con este pago no quedaría en “negativo” pero tampoco estaría disminuyendo el balance principal de su deuda. La razón es que usted solamente esta pagando la porción del interés sin abonar a la deuda de su préstamo.
OPCION 3: (Y la que más problemas le trae a la gente…) El pago de amortización negativa. Este es un pago que no cubre ni el capital, ni todo el interés que se debe del pago mensual, y por lo tanto la acumulación de capital negativo.
Cuota de Iniciacióne
La cuota que un prestamista cobra para preparar los documentos, realizar chequeos de crédito, inspeccionar y en ocasiones evaluar una propiedad; generalmente calculado como un porcentaje de valor nominal del préstamo.
PITI
También conocido como gasto mensual de alojamiento, este es el principal, el interés, los impuestos, y el seguro.
Préstamo Piggy Back
“Préstamo Piggy Back” es un término en jerga que describe el cierre concurrente de la 1era y 2da escritura fiduciaria al cierre del depósito. Esta combinación de la 1era y 2da escritura fiduciaria se puede utilizar efectivamente para evitar tener que pagar seguro hipotecario privado. El prestatario puede solicitar un préstamo del 90% con la misma cuota inicial del 10%. Se podría conseguir una 1era escritura fiduciaria del 80% y una 2da escritura fiduciaria del 10%. Normalmente, la tasa de interés de la 2da escritura fiduciaria es más alta, una cifra por lo general de dos dígitos.
El hecho de que el interés se puede descontar de la 2da escritura fiduciaria es con frecuencia la opción más prudente para el prestatario. El resultado neto tiende a ser más económico que prestar 90% del financiamiento en un solo préstamo y contraer un pago de seguro hipotecario privativo. Ver Seguro Hipotecario Privativo.
Multa Por Pago Adelantado
Es el dinero que se cobra por el pago adelantado de una deuda. En la mayoría de los estados de la Unión Americana (EEUU) como en el Distrito de Columbia, se permiten las multas por pago adelantado de alguna forma (sin ser impuestas necesariamente).
Seguro hipotecario Privativo (PMI)
En caso de que usted no tenga el 20% para la cuota inicial, el prestamista aceptará un pago inicial menor, a veces hasta del 3%. Sin embargo, se le exige a los prestatarios que adquieran un seguro hipotecario privativo sobre el préstamo cuando la cuota inicial es más baja.
Un seguro privativo requiere de una prima inicial del 1% al 5% de la cantidad de su hipoteca y además puede requerir una cuota mensual adicional dependiendo en la estructura de su préstamo. Para una vivienda de $75,000 con una cuota inicial del 10%, esto representa una prima inicial ya sea de $2,025 a $3,375, o de $675 a $1,130 en combinación con una cuota mensual de $25 a $30.
Seguro de Título
Una política emitida por una compañía de seguro de título, que asegura a un comprador de vivienda contra los errores en la búsqueda del título. El comprador y/o el vendedor con frecuencia cargan con el costo de la política que por lo general es una función del valor de la propiedad.
Certificación de Riesgo
Proporciona (o rechaza) financiamiento a los posibles compradores de vivienda, en base a factores tales como crédito, empleo, activos, etc., e iguala los riesgos aprobados con las tasas, los términos y las cantidades del préstamo apropiadas.
