Que tipo de propiedad comprar?
Existen tres niveles de propiedades en el Mercado de propiedades con diversos niveles de problemas:
A – Short Sale. El dueño debe más de lo que vale la propiedad y pretende entregar al banco lo que pueda recuperarse de la venta. El diferencial entre lo que debe y en lo que se vende es una pérdida financiera para el banco pero fiscalmente entrega un 1099 – ingreso extraordinario al vendedor para que pague impuestos sobre el perdón de esa deuda, el banco deduce fiscalmente. Comprar este tipo de propiedades resulta incierto y largo, normalmente encontraras propiedades dañadas. El banco se resiste a perder dinero y centraliza el proceso; sus decisiones son tardadas y al final de cuentas puede decidir no venderla… solo perdiste el tiempo.
B – Foreclosure. El banco inicia proceso legal para reposeer una casa y venderla. Hay evicción del dueño y las propiedades están aun mas dañadas que las de arriba mencionadas ya que la gente esta enojada y no tiene mas que perder. Es común encontrar que se llevaron refrigerador, lavadora, secadora, alfombras quemadas o dañadas, etc. El dueño es afectado fuertemente en su historial de crédito, el banco busca perder lo menos y sus procesos son tardados.
C – REO – reposeídos por el Banco. El banco se convierte en el dueño de la propiedad y es quien directamente vende a través de un agente o broker. El banco ya lleno mucha parte de sus requisitos para documentar la perdida y acepta vender a un precio que fue ponderado por ellos. Saben que perderán dinero y quieren rápidamente convertirlo en dinero – lo más que puedan pero lo más rápido –
D – Esta categoría implica tomar ventaja de la presión de casas con problemas, para comprar una casa buena a buen precio sin tanta complicación.
En lo particular veo más oportunidades al buscar comprar tipo REO – Reposeídos por el Banco -o tomar ventaja de las condiciones del mercado para negociar directo con dueños. Es mejor negociar con dueños que con bancos.
Veo que dependiendo de la zona, hay oportunidades donde puedes comprar a precios similares casas ACTIVAS convencionales a las que tienen problemas. Acuérdate que la ley inmobiliaria dice LOCATION< LOCATION< LOCATION. Si buscas comprar en zona deseada, más improbable encontrar una ganga como la que se presenta en un área no deseable. Ejemplo: Del Mar contra Imperial Beach. Fashion Valley contra Logan.
También se promueve mucho la venta en AUCTIONS; hay muchas cosas que no te dicen.
El precio de venta se incrementa un 5% de comisión por comprar – ojo cuando compras tu no pagas comisión pues el vendedor de la casa es quien paga y de ahí sale el 3% que gana tu agente!!!
En Auctions compras AS IS, igual que cuando compras un carro usado, si te sale limón, con limón te quedas.
Las casas promovidas a precio increíble, seguramente es porque están en pésimas condiciones y requerirás invertir mucho dinero para ponerla en condiciones funcionales. Tienes el riesgo muy elevado ya que pretendes una utilidad importante.
Alto riego, alta utilidad y quizá sin control del estado de las cosas.
Bajo riesgo, menor utilidad pero con control de las cosas
Como profesional en esta industria, estoy convencido que depende del interés particular y la zona de confort de la persona, es el traje que sentará mejor al cliente. No hay receta, hay trajes a la medida. Un volado de 500k para algunos será no trascendente, para otros es el proyecto de su vida.
Quienes experimentan un quebranto seguramente no quieren cometer el mismo error y volver a perder dinero. Pero siempre hay primerizos que se echan a la mar sin saber nadar.
Quienes compran Foreclosures son personas que saben lo que hacen, tienen dinero para especular, saben evaluar de un vistazo – ese es su expertise -, tienen gente y ellos saben hacer los trabajos necesarios para reacondicionar las casas, tienen el tiempo para investigar y tomar ventaja de las condiciones del mercado. Competir contra ellos es igual que ir como particular a comprar un carro al remate y competir con un mayorista. Difícil salir bien librado.
Espero haber sido ilustrativo. Si tienes dudas, por favor pregúntame lo que desees.
Saludos
Manuel Muniz
Bienes Raices en San Diego
Realtor & Mortgage Consultant
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March 21st, 2008 at 3:02 pm
Great info
Bienes Raices en San Diego
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Carlos
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