View Page in English¿Por qué quieres comprar un inmueble propiedad de algún banco?

Todos hemos visto esos infomerciales donde presumen de lo fácil que es hacer dinero de la inversión en bienes raíces propiedad de los bancos. Lamentablemente, la realidad nunca es tan simple como ellos quieren hacen que parezca. Aunque definitivamente hay oportunidades para ganar dinero invirtiendo en ese tipo de propiedades, primero hay que entender cómo funciona todo el proceso.

REO vs. Embargo - ¿Cuál es la diferencia?

Los bienes raíces propiedad del banco se llaman REO (Real Estate Owned – Propiedad en posesión del banco). Las REO son casas que los bancos han quitado al propietario original a través del proceso de ejecución hipotecaria, pero que no han podido revender en subasta. Propiedades del tipo REO suelen tener un saldo hipotecario igual o mayor que el valor actual de mercado.

La mayoría de los bancos suelen hacer un esfuerzo adicional para ayudar a los propietarios morosos a pagar su deuda. Ya que no quieren embargar la propiedad porque este proceso les cuesta mucho tiempo y dinero. Los bancos no están en el negocio de bienes raíces y no quieren mantener un gran inventario de casas sin vender en su contabilidad, por lo general tratan de deshacerse rápidamente de viviendas embargadas a través de una subasta abierta.

Qué se puede esperar al comprar propiedades embargadas en subasta

Si planeas asistir a una subasta tienes que ir preparado. Espera pagar no sólo el saldo de la hipoteca, sino también los otros cargos incurridos durante la ejecución hipotecaria. Éstos incluyen los intereses devengados sobre el saldo de la hipoteca, honorarios de abogados y otros cargos que el banco sienta que se le deben por el proceso de embargo.

Digamos que colocas la oferta ganadora en una propiedad embargada y ganas la subasta. El banco espera que pagues con efectivo inmediatamente y no te dará más tiempo para obtener financiamiento. Esto hace que sea extremadamente difícil para cualquier persona que no sea un inversionista de bienes raíces con mucho dinero comprar una de estas propiedades.

Otra cosa a tener en cuenta, es que no hay garantía de que la propiedad por la que estás ofertando no tendrá ningún gravamen adicional en contra de ella. Los compradores en una subasta de propiedades ejecutadas simplemente no tienen el tiempo o la oportunidad de investigar tales cosas en detalle.

La mayoría de las propiedades ofrecidas en una subasta suelen tener más deudas en contra de lo que en realidad vale la pena. De hecho, muy pocas ejecuciones hipotecarias en realidad terminan como una venta exitosa en subasta. Las propiedades que no se venden se regresan al banco y estos se convierten en los propietarios del inmueble (REO).

Todo lo que necesitas saber sobre la compra de una propiedad REO

Comprar una REO es algo diferente a ofertar en subasta por una vivienda hipotecada. Las REO pertenecen completamente al banco, y como tal son libres de toda carga adicional. Mientras que los bancos aún buscan tratar de obtener lo más posible por la venta de la propiedad, muchos se contentan con una pequeña pérdida si esto significa una venta rápida.

En este punto del proceso, el banco ya ha pasado por las etapas de desalojar a los inquilinos y hacer los trabajos de reparación mínimos para tener la propiedad lista para la venta. Además, los bancos también buscarán eliminar los impuestos fiscales del IRS (Internal Revenue Service – Servicio Interno de impuestos) y pagar las cuotas pendientes de la HOA (Homeowners Association – Asociación de Residentes). La gran ventaja para los compradores de este tipo de propiedades es que consiguen el seguro del título de propiedad. Esto asegura que lo que está comprando no tendrá ningún gravamen adicional.

Ten en cuenta que una propiedad REO no es siempre la mejor opción. Asegúrate de estar pagando un precio justo por la propiedad antes de hacer cualquier oferta. No caigas en la trampa de competir con otros compradores por una REO que te llame la atención. Las personas que persiguen las REO pensando que son buenas ofertas a menudo terminan pagando el valor del inmueble completo gracias a la guerra de precios. Las REO vendidas en subasta no siempre son el gran negocio que parecen ser.

¿Cómo venden los bancos las propiedades REO?

Cada banco tiene sus propias prácticas y procedimientos al momento de vender una propiedad REO. Sin embargo, todos comparten una cosa en común: quieren obtener el precio más alto posible. Los bancos suelen mantener un departamento separado para manejar sus propiedades REO.

Al hacer la oferta inicial sobre una propiedad REO, espera recibir una contraoferta del banco. Por lo general, el precio de esta contraoferta es muy superior a lo esperado, pero esto es una táctica habitual utilizada por los bancos para señalar que quieren la mayor cantidad de dinero posible por la propiedad. En este punto, si realmente estás interesado en comprar la casa debe hacer una propuesta justa respecto a la contraoferta del banco.

Si aceptan la oferta, debes esperar alrededor de 4 a 5 días para conseguir la aprobación final. Esto es porque alguien con mayor jerarquía en el banco tiene que mirar en el acuerdo y dar su aprobación final.

¿Cuáles son las condiciones de la propiedad y quién pagará por las reparaciones?

El banco siempre tratará de vender la propiedad "tal como está" para evitar gastar dinero en reparaciones adicionales. Por lo menos, la mayoría de los bancos ofrecen limpieza de termitas, pero debes prepararte a luchar para conseguir que cubran puntos adicionales. Aquí es donde tener un agente de bienes raíces con experiencia para negociar con el banco puede ayudar.

Asegúrate de acordar una inspección física de la propiedad antes de comprarla para que sepas exactamente lo que estás recibiendo. La mayoría de los contratos permiten un cierto período de tiempo para que el comprador se retracte, sin poner en peligro su depósito, si este encuentra problemas en la propiedad.

A pesar de la insistencia de la mayoría de los bancos en vender las REO "tal cual están", existe un margen de maniobra que se tiene en cuenta para reparaciones. En muchos casos, si el comprador decide no pactar el acuerdo debido a trabajos de reparación que no puede costear, el banco podría ofrecer un crédito para completar las reparaciones solo para garantizar que la venta se realice.

Lo hacen porque es en su interés tratar de cerrar la venta con el comprador y evitarse la molestia de tener que encontrar otro. ¿Hasta qué punto los bancos están dispuestos a ceder en los costos de las reparaciones? depende en gran medida de las condiciones de mercado y el número de compradores potenciales que tienen para una determinada propiedad. Una vez más, un agente de bienes raíces con experiencia puede ser de gran ayuda.

Hacer la Oferta

Antes de hacer una oferta, es importante ponerse en contacto con el agente encargado de la propiedad con las siguientes preguntas:

  • ¿La propiedad se vende "como está"? ¿El banco dispuesto a hacer reparaciones?
  • ¿Se ha inspeccionado recientemente esta propiedad? De ser así, ¿Pueden proporcionar una copia de estas inspecciones?
  • ¿El Banco ha acordado hacer reparaciones en el hogar?
  • ¿Cómo será entregada la oferta al banco?
  • ¿Cuánto tiempo debo esperar para que el banco responda a mi oferta?

El agente tomará tu solicitud y la enviará al banco. En este punto se puede hacer más nada sino ser paciente, ya que puede tomar un par de días para recibir una respuesta del banco. Mientras que muchos agentes de bienes raíces están felices de trabajar todo el día, los bancos no operan los fines de semana y cierran sus puertas todos los días a las 5 pm, así que no esperes una respuesta rápida.

Una forma de acelerar las cosas  y asegurarte de que tu solicitud sea tomada en cuenta, es incluir una carta de pre-aprobación o la copia de una aprobación de préstamo junto con la oferta. Al ser pre-aprobado hará que tu propuesta sea más atractiva para el banco. También ayuda si la oferta es  fácil de leer, tu agente inmobiliario estará dispuesto a ayudarte con todo el papeleo.

Si bien la inversión en una REO no es tan sencilla como los infomerciales hacen que parezca, es muy posible obtener algunas buenas ofertas si sabes dónde buscar y cómo manejar a los bancos. Nosotros en Team Aguilar tenemos mucha experiencia en propiedades REO, y estaríamos más que felices de ayudarte a preparar una oferta sólida para cualquier inmueble propiedad de un banco.

Team Aguilar ofrece servicios de Bienes Raíces en San Diego y en Imperial, California