Por favor, tenga en cuenta aquí en Team Aguilar no actuamos como acomodadores. Estamos aquí para ayudarte a comprar o vender bienes raíces y además, ayudarte con el proceso de asegurarse de que cumplen todos los requisitos para garantizar que el proceso de intercambio de 1031 fluya tan bien como sea posible.

¿Cuánto cuesta hacer un intercambio?

La cuota por un intercambio básico es usualmente de $750 para un intercambio de dos bienes, sin intereses pagados al intercambiador. Las propiedades adicionales generalmente cuestan un adicional de $250 por propiedad.

Ten en cuenta que Team Aguilar no fija ni cobra la cuota - todas las tasas de cambio se pagan a una empresa de custodia que facilita el intercambio 1031.

¿Cuándo debe hacer el inversor su decisión de completar el intercambio?

La decisión de completar el intercambio debe hacerse antes del cierre de la propiedad cedida. El acuerdo de intercambio deberá estar finalizado y entregado a todas las partes antes de que la transferencia del título de propiedad del inmueble cedido se lleve a cabo.

¿Es posible que el producto de la venta de la propiedad cedida se guarde en una cuenta de depósitos al cierre de la transacción?

El producto de la venta de la propiedad cedida sólo puede ser entregado a un "intermediario calificado". No es posible que los beneficios que se guarden en custodia, a menos que la cuenta de depósito se encuentre bajo la forma de una "cuenta independiente de depósito de garantías calificada" o  una "cuenta de fideicomiso calificado" y que no estén bajo el control del inversor. Cualquier percepción de que el inversor que tiene el control de las durante el proceso de intercambio se considera como "Constructive Receipt" para el IRS.

¿Qué es el período de identificación de 45 días y cuándo comienza?

La sección 1031 impone un plazo de 45 días después del cierre de la propiedad cedida en el que se debe identificar una propiedad de reemplazo. Este límite de 45 días se aplica estrictamente – pasarse de este tiempo invalidará cualquier posibilidad de un aplazamiento en el pago de impuestos.

¿Qué es el período de intercambio de 180 días y cuándo comienza?

De acuerdo a la Sección 1031, una propiedad de reemplazo tiene que ser comprada dentro de los 180 días después del cierre de la propiedad cedida o antes de la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos del inversor, lo que ocurra primero. La fecha de compra de la propiedad de reemplazo se considera la fecha de cierre del periodo de intercambio. Si la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos cae antes del límite de 180 días, se puede solicitar una prórroga de la declaración de impuestos. Ten en cuenta que no es posible que un contribuyente enmiende sus declaraciones con fines de extensión.

¿Hay alguna manera de obtener una prórroga tanto para el período de 45 días como para el de 180?

No, el IRS es inflexible en las fechas límites y no permitirá desviaciones al límite de tiempo de 45 días o 180 días.

¿Qué pasa si el día 45 o el 180 caen un día feriado o fin de semana? - ¿Es posible obtener una prórroga al siguiente día hábil?

No. De acuerdo con las reglas del IRS, los plazos se calculan en base a días naturales - no importa si el día 45 o el 180 caen en un fin de semana o en vacaciones. No se dará ninguna extensión.

¿Cuándo el considera  el IRS  que el intercambio 1031 se ha completado?

Sólo cuando la persona que intercambia ha adquirido el título de todos los bienes de reposición identificado(s) y que esto ha ocurrido dentro del período de tiempo de 180 días, en ese momento el intercambio de 1031 se considere completo.

¿Puede el terreno baldío considerarse como un bien del mismo tipo?

Sí, el terreno vacante califica como un bien del mismo tipo al igual que todos los demás tipos de bienes raíces. Dicho esto, terrenos baldíos (junto con todos los tipos de propiedades) debe tener algún uso productivo en un negocio o inversión para calificar para un intercambio 1031.

Si el inmueble cedido se clasifica como propiedad de renta residencial ¿la propiedad de reemplazo también necesita ser propiedad de renta residencial?

No. El requisito del “mismo tipo de propiedad” es bastante flexible y permite mucha libertad de acción para los bienes adquiridos en un intercambio. Una propiedad de renta residencial, por ejemplo, se puede cambiar por propiedades comerciales, propiedades comerciales para uso industrial o incluso un terreno baldío para propiedad de renta residencial. El requisito del “mismo tipo de propiedad” permite cualquier combinación de propiedades para ser intercambiadas. Sin embargo, cada propiedad involucrada en el intercambio, debe tener algún uso productivo en un fin comercial o de inversión.

¿Cuáles son los requisitos para el aplazamiento de impuestos sobre ganancias de capital?

Para obtener con éxito un aplazamiento en el pago de impuestos por la venta de una propiedad de inversión en un intercambio 1031, los siguientes criterios deben cumplirse:

  1. Tanto la propiedad cedida como la de reemplazo deben cumplir con los requisitos de “el mismo tipo de propiedad" (véase más arriba) y deben ser mantenidos para uso productivo en un comercio, un negocio o para la inversión.
  2. El intercambio tiene que tener lugar dentro de los plazos estipulados.
  3. Todos los ingresos por la venta de la propiedad cedida tienen que ser utilizado para comprar la propiedad de reemplazo, y el valor de mercado de la propiedad de reemplazo tiene que ser igual o superior al precio de venta de la propiedad cedida.

Si cualquiera de los puntos (1) o (2) no se cumple, no se puede realizar el intercambio. Si alguna parte del punto (3) no se cumple, el contribuyente puede ser elegible para un aplazamiento parcial de la declaración de impuestos por las ganancias, pero no uno completo.

¿Estoy obligado a tener una hipoteca sobre la propiedad de reemplazo?

No. Es una ventaja para el inversionista si la propiedad de reemplazo tiene deuda hipotecaria de valor igual o mayor que la deuda de la hipoteca sobre la propiedad cedida. Si la deuda de la propiedad de reemplazo es de menor valor que el de la propiedad cedida, se producirá un cobro de impuestos sobre la diferencia lo que recibe en inglés el nombre de “mortgage boot”. Para salir de esta situación, el inversionista podrá aportar dinero extra de su bolsillo para la compra de la propiedad de reemplazo. Las contribuciones en efectivo compensan la deuda neta y ayudan a evitar el “mortgage boot”.

He identificado mi propiedad de reemplazo, pero no he vendido mi propiedad de inversión. ¿Todavía puedo hacer un intercambio 1031?

Sí, se aplicaría un intercambio inverso en esta situación.  Estos Intercambios inversas son facilitados por un intermediario que actúa como un Acomodador Titular    (AT), adquiriendo título de propiedad de uno de los inmuebles. Si bien los intercambios inversos son aceptados por el IRS, son más complejos de lograr, así que por favor no dudes en contactarnos para discutir el tema con mayor profundidad.

¿Tengo que modificar mis contratos de compraventa cuando se realiza un intercambio 1031? ¿Es necesario que mi agente de bienes raíces mencione el intercambio 1031 en el listado MLS (multiple service Listings – Listado de servicios múltiples) de mi propiedad?

No, no hay ninguna disposición en la legislación fiscal que requiera cambiar las ventas o contratos de compra o requiera cambiar el listado de MLS. Sin embargo, con el fin de completar el intercambio, ambas partes en el contrato de compra-venta deben estar de acuerdo a una cesión de derechos contractuales de la parte intercambiar al intermediario calificado. Aunque la cesión de derechos no afecta a la parte que no interviene en el intercambio, ambas partes aún deben ponerse de acuerdo para la cesión de los derechos del contrato al intermediario. Con el fin de evitar sorpresas en el cierre, es probable que sea prudente señalar en los contratos de compra-venta que la transacción implica un intercambio. Sin embargo, señalarlo en la lista de la MLS, no crea una obligación contractual y no añade ningún tipo de seguridad para el intercambio.

Team Aguilar ofrece servicios de Bienes Raíces en San Diego y en Imperial, California